《现代租赁网》首发 2010年06月20日

中国外商投资协会租赁业委员会会议文件

　　 一、问题

　　 1.在就新的经营租赁业务或续租业务进行谈判时，为了达成租赁协议，出租人可能会提出一些鼓励措施。例如，由出租人补偿或承担承租人某些费用或预先支付一笔现金(例如，重新安置费用、租赁物改良费用或与承租人预先存在的租赁协议有关的费用)。也有可能在租赁初期免租或减租等。

　　 2.问题是，承租人如何在财务报表中确认经营租赁中的鼓励措施。

　　 二、结论

　　 3.所有新的经营租赁协议或续租协议中的鼓励措施都应作为同意使用租赁资产净对价的组成部分，不论鼓励措施的性质、形式或支付时间。

　　 4.在租赁期内，出租人应将鼓励措施的成本总额作为租金收益的减项按直线法予以确认，除非其它的系统基础能够表明租赁资产利益减少的时间模式。

　　 5.在租赁期内，承租人应将鼓励措施的收益总额作为租金费用的减项按直线法予以确认，除非其它的系统基础能够表明承租人使用租赁资产取得收益的时间模式。

　　 6.承租人将发生的费用，包括与预先存在租赁协议有关的费用(例如，中止、重新安置、租赁物改良费用等)和已通过鼓励措施有效补偿的费用，按照适用的国际会计准则进行核算。

　　 三、结论依据

　　 7.《国际会计准则--关于编制和提供财务报表的框架》第35段指出，如果资料想要如实反映其所拟反映的交易或其他事项，那就必须考虑它们的这实质和经济现实，而不是仅仅根据它们的法律形成进行核算和反映。《国际会计准则--关于编制和提供财务报表的框架》第20(2)②段也要求采用反映经济实质的会计政策。

　　 8.《国际会计准则--关于编制和提供财务报表的框架》第22段和《国际会计准则第1号-财务报表列报(1997年修订)》第25段要求财务报表以权责发生制为基础编制。《国际会计准则第17号--租赁(1997年修订)》第25段和第42段规定了出租人和承租人确认经营租赁中的应付、应收金额的基础。

　　 9.经营租赁协议的基本实质是承租人和出租人在特定时间内以货币净额为对价交换资产使用权。承租人或出租人确认净额的会计期间不受协议形式和支付时间的影响。作为新的经营租赁协议或续租协议中的鼓励措施，出租人支付的款项或为承租人支付的款项，或出租人在租金费用中的折让，是经营租赁业务应收或应付净额不可或缺的一部分。

　　 10.出租人由于新签经营租赁协议或续租协议中的鼓励措施而发生的费用不应作为初始费用的一部分，按照《国际会计准则第17号--租赁(1997年修订)》第44段，初始费用应在发生期内在利润表中确认为费用。例如直接管理费用、广告费用、咨询费和法律费等；而经营租赁中的鼓励措施实质上是使用租赁资产的对价。

　　 11.承租人自身发生的费用应采用适用的确认条款进行核算。例如，重新安置成本应作为利润表中的费用项目在发生期间内予以确认。此类费用的会计核算并不依赖于其是否通过鼓励措施协议得到有效偿还，因其与使用租赁资产的对价无关。